Plus-value à la revente d'un meublé : la réforme 2025 des amortissements
La loi Le Meur a mis fin à l'avantage fiscal le plus discret de la location meublée : à la revente, les amortissements déduits sont désormais réintégrés dans le calcul de la plus-value. Une rupture que tout propriétaire bailleur doit anticiper, parfois des années à l'avance.
Ce que la loi Le Meur a changé au 1er janvier 2025
Jusqu'en 2024, la location meublée non professionnelle (LMNP) au régime réel offrait un avantage singulier : les amortissements déduits chaque année du revenu locatif n'étaient pas repris dans le calcul de la plus-value à la revente. Un propriétaire pouvait ainsi neutraliser l'essentiel de ses loyers imposables pendant la détention, puis revendre en calculant sa plus-value sur le prix d'achat d'origine, sans correction. La loi Le Meur du 19 novembre 2024 met fin à ce « double avantage » pour toutes les cessions réalisées à compter du 1er janvier 2025. Désormais, les amortissements pratiqués viennent minorer le prix d'acquisition retenu, ce qui augmente mécaniquement la plus-value imposable. Pour un meublé de tourisme détenu et amorti pendant plusieurs années, l'impact peut se chiffrer en dizaines de milliers d'euros. C'est une rupture majeure qu'aucun investisseur ne devrait découvrir le jour de la vente.
Comment se calcule désormais la plus-value
Le principe est simple à poser. La plus-value brute reste la différence entre le prix de vente et le prix d'acquisition, mais ce prix d'acquisition est désormais diminué des amortissements déduits durant la détention. Prenons un studio acheté 200 000 € et revendu 280 000 € après dix ans, avec 60 000 € d'amortissements déduits. Avant la réforme, la plus-value brute était de 80 000 €. Désormais, le prix d'acquisition corrigé tombe à 140 000 €, portant la plus-value à 140 000 €. S'appliquent ensuite les abattements pour durée de détention, qui effacent l'impôt sur le revenu au bout de 22 ans et les prélèvements sociaux à 30 ans. Le taux global reste de 36,2 % (19 % d'IR plus 17,2 % de prélèvements sociaux) avant abattement. Sur notre exemple, le surcoût d'imposition lié à la réintégration approche 17 000 € après abattements de détention. Le calcul mérite d'être anticipé bien avant la mise en vente.
Qui est concerné — et les exceptions
La réforme vise les loueurs en meublé, professionnels (LMP) comme non professionnels (LMNP), imposés au régime réel — donc tous ceux qui amortissent leur bien. Les propriétaires au micro-BIC, qui ne déduisent pas d'amortissements mais un abattement forfaitaire, ne sont pas concernés par la réintégration. Le législateur a toutefois prévu des exceptions notables : les cessions de logements situés en résidences de services éligibles (résidences étudiantes, seniors, EHPAD) restent exonérées. Pour un meublé de tourisme classique en montagne ou à Lyon, en revanche, la règle nouvelle s'applique pleinement. À noter : la plus-value reste calculée selon le régime des particuliers, avec ses abattements pour durée de détention, et non selon le régime des plus-values professionnelles. Conserver son bien longtemps demeure donc le levier le plus puissant pour neutraliser l'impôt — la durée de détention efface progressivement l'assiette, réintégration comprise.
Trois leviers pour optimiser votre revente
Trois leviers permettent d'amortir le choc. D'abord, l'horizon de détention : au-delà de 22 ans, l'impôt sur le revenu disparaît, et à 30 ans les prélèvements sociaux aussi — la réintégration n'a alors plus aucun effet. Ensuite, le pilotage de l'amortissement : un expert-comptable peut calibrer la part amortie chaque année en fonction de votre stratégie de sortie, plutôt que de maximiser mécaniquement la déduction. Enfin, l'arbitrage entre micro-BIC et réel doit désormais intégrer la revente, et non plus seulement le revenu courant. Chez SmartStay, nous ne remplaçons pas votre conseil fiscal, mais nous lui donnons des données fiables : reporting mensuel détaillé, historique des revenus et des charges, suivi de la performance locative année après année. Un bien bien géré, bien documenté et hautement rentable reste l'actif le plus simple à arbitrer — que vous choisissiez de le conserver ou de le revendre dans les meilleures conditions.
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