Sous-location Airbnb par un locataire : ce que la loi autorise et ce que vous risquez
Un locataire qui met son appartement sur Airbnb pendant ses vacances, ou un opérateur qui vous propose de louer votre bien pour le sous-louer à la nuit : la sous-location en courte durée est partout, à Lyon comme en station. Elle est pourtant strictement encadrée, et les tribunaux donnent aujourd'hui presque toujours raison au propriétaire. Voici les règles à connaître avant d'autoriser, d'interdire ou de sanctionner.
La règle de base : jamais sans votre accord écrit
Pour un logement loué à titre de résidence principale, vide ou meublé, l'article 8 de la loi du 6 juillet 1989 est sans ambiguïté : le locataire ne peut sous-louer qu'avec l'accord écrit du bailleur, y compris sur le prix. Le loyer de sous-location, rapporté au mètre carré, ne peut pas dépasser celui que paie le locataire lui-même. Une annonce Airbnb publiée sans cette autorisation constitue donc une faute contractuelle, même pour quelques nuits et même si le bail ne mentionne pas explicitement la sous-location. La loi Le Meur du 19 novembre 2024 a renforcé ce verrou : lors de la déclaration d'enregistrement en mairie, désormais obligatoire dans un nombre croissant de communes, le locataire qui déclare un meublé de tourisme doit justifier de l'autorisation de son propriétaire. Pour les logements qui ne relèvent pas de la loi de 1989, comme un bail commercial ou une location saisonnière, c'est le contrat qui fixe la règle : en l'absence de clause, mieux vaut considérer que la sous-location est interdite et le faire préciser noir sur blanc.
Ce que risque votre locataire, et ce que vous pouvez récupérer
Depuis un arrêt de la Cour de cassation du 12 septembre 2019, les revenus d'une sous-location Airbnb non autorisée sont considérés comme des fruits civils qui appartiennent au propriétaire. Concrètement, le bailleur peut exiger le remboursement de l'intégralité des sommes encaissées par son locataire, parfois plusieurs dizaines de milliers d'euros sur quelques années, en plus de la résiliation du bail et de dommages et intérêts. Les juridictions du fond, notamment à Paris et à Lyon, appliquent désormais cette jurisprudence de façon constante. Pour agir, il faut des preuves : captures d'écran de l'annonce avec dates et tarifs, avis de voyageurs, constat de commissaire de justice, témoignages de voisins ou du syndic. La procédure commence généralement par une mise en demeure, puis une assignation devant le tribunal judiciaire. Attention toutefois : le propriétaire n'est pas totalement à l'abri. Une copropriété dont le règlement interdit la location touristique, une commune qui constate un changement d'usage illicite ou un assureur qui découvre une activité non déclarée peuvent aussi se retourner contre lui, d'où l'intérêt de réagir vite.
Autoriser la sous-location : rarement le meilleur calcul
Certains propriétaires préfèrent encadrer plutôt qu'interdire, par exemple pour un locataire qui souhaite louer son logement pendant ses congés. C'est possible, par un avenant au bail qui précise la durée, le nombre de nuits, les plateformes autorisées et le respect du plafond annuel de résidence principale, fixé à 120 nuits et que les communes peuvent abaisser à 90. Mais le bailleur n'a rien à y gagner financièrement : la loi lui interdit de percevoir plus que le loyer principal, et c'est le locataire qui encaisse la marge entre le loyer mensuel et les nuitées. Même constat pour les offres de « rent-to-rent », où un opérateur vous propose un loyer garanti pour sous-louer votre bien à la nuit : vous portez le risque réglementaire et les nuisances, lui conserve l'essentiel du revenu. Si votre bien se prête à la courte durée, il est presque toujours plus rentable de reprendre la main vous-même, avec une conciergerie qui gère l'exploitation contre une commission, plutôt que de laisser un tiers capter la différence.
Lyon, Annecy, stations : la marche à suivre selon votre situation
À Lyon et à Villeurbanne, la vigilance s'impose : la clientèle étudiante et d'affaires rend la sous-location tentante, et la mairie contrôle activement les annonces sans numéro d'enregistrement. Si vous soupçonnez un locataire, commencez par rechercher votre adresse et vos photos sur les plateformes, rapprochez-vous du syndic et constituez un dossier avant toute confrontation. Si vous envisagez de récupérer le bien pour le louer en courte durée, vérifiez d'abord le règlement de copropriété, le régime de changement d'usage de votre commune et le calendrier de fin de bail : un congé pour reprise ou pour vente ne se donne pas pour exploiter en meublé de tourisme, il faut attendre le départ du locataire ou négocier un départ amiable. En station, où les baux de résidence principale sont plus rares, le sujet concerne surtout les baux saisonniers longs et les logements de travailleurs : là encore, une clause claire évite les litiges. Chez SmartStay, nous accompagnons les propriétaires qui reprennent leur bien pour en faire un meublé de tourisme déclaré, assuré et géré dans les règles.
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